• main header
  • main header
  • main header

Судебная экспертиза
Раздел любого вида имущества, в том числе
реальный раздел домовладений, земельных участков.

Оценка имущества
Оценка бизнеса, оценка недвижимого и
движимого имущества, ценных бумаг.

Юридические услуги
Составление исковых заявление, представление
интересов в суде, юридические консультации.

Финансовый консалтинг
Составление бизнес-планов, инвестиционных проектов,
анализ финансово хозяйственной деятельности.

Анализ рынка жилой недвижимости г. Волгограда (печатный вариант - научно-практический журнал «Экономика успеха» № 1-2 (2-3), 2013г., г. Волгоград.)

Основными факторами, определяющими стоимость квартиры, являются:

- Тип (категория) дома. Две квартиры одной и той площади и со сходными характеристиками стоят неодинаково, если одна из них находится в монолитно-кирпичном доме индивидуального проекта, а другая – в панельной «хрущевке».

- Месторасположение дома (престижность района, наличие инфраструктуры). При этом жилье в различных микрорайонах одного района может довольно сильно различаться по стоимости.

- Параметры квартиры (площадь, планировка, состояние отделки). На цену квартиры влияют общая и жилая площадь, количество комнат, размер кухни, качество и срок давности ремонта, и некоторые другие характеристики.

- Этаж, на котором располагается квартира. Квартиры, расположенные на 1-м этаже, при отсутствии возможности перевода в нежилую недвижимость, стоят меньше, чем аналогичные на средних этажах.

Сегментирование рынка квартир производится в основном по условным типам:

«сталинки» - массивное здание из кирпича или прочных керамических панелей, с высоким бельэтажем. Для облицовки таких строений часто использовались гранитные плиты (как цельные, так и из гранитной крошки) Планировка: большая площадь (1 комн. - 32-50 кв.м., 2 комн. - 44-65 кв.м., 3 комн. - 59-80 кв.м., 4 комн. - 80-100 кв.м.), большая
кухня (от 6 до 12 кв.м.) и ванная, раздельный или совмещенный санузел, прочные перекрытияя, потолки высотой 3 м и более. Особенности: Послевоенные сталинские дома (50-е годы) - кирпичные, или облицованные. По сравнению с довоенными квартиры имеют меньшую площадь, кухни меньше - 7-8,5 м.,

«хрущевки» - пятиэтажные здания, построенные в период правления Хрущева. В зданиях отсутствует чердак, мусоропровод, лифт. Несущие конструкции - внешние. Первоначально "хрущевки" были кирпичными, а с начала 60-х в целях экономии произошел переход на панельное домостроение. Планировка: квартиры отличаются очень маленькой площадью комнат и кухни, совмещенного санузла, плохое удержание тепла. Общая площадь: 1 комн. - 30-43 кв.м. 2 комн. - 41-46 кв.м. 3 комн. - 54-62 кв.м. 4 комн. - 62-72 кв.м.;

«брежневки». Панельные «брежневки» - это улучшенные «хрущевки». В этих домах площадь комнат больше и кухни бывают даже семиметровыми. Высота потолка возросла до 2,7 м. В домах, относящихся к этому типу жилья, уже были лифты и мусоропроводы. Массовые серии брежневок: I - 600 («корабль») и модификации, серия I -504, жилые дома серии 121 , кирпичная модификация I- 528 КП, I-528-КП-41, I-528-КП-80. Межквартирные стены являются несущими – это помогает обеспечить хорошую звукоизоляцию. В квартирах предусмотрен паркет, гидроизоляция в санузлах, широкие подоконники (серия I-606). Среди недостатков: в маленьких квартирах нет кладовок, нередко кухни находятся между наружной стеной и монолитным санузлом (серия I-602) – невозможность перепланировок.

«улучшенки», как правило, высотные, но встречаются и «пятиэтажки», которые строились предприятиями по стандартному проекту, но меньшей этажности. Эти панельные либо кирпичные дома оборудованы удобными лифтами. Есть дома с двумя лифтами – пассажирским и грузовым, и дома с одним лифтом, где лестница идет привычно в подъезде рядом с шахтой лифта. Комнаты, санузлы изолированы, кухня 8 кв.м. и более. Материал стен кирпич, панель, межэтажные перекрытия железобетонные, высота потолков 2,5 – 2,6, балкон полулоджия, лоджия, санузел совмещенный (в однокомнатных квартирах), раздельный (во всех остальных), этажность 9, 12, 14, 16.

«комфорт», или «бизнес-класс». Жильем бизнес-класса на первичном рынке считаются кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома повышенной комфортности, построенные по индивидуальным архитектурным проектам, с разветвленной инфраструктурной сетью и благоустроенной прилегающей территорией. При этом бизнес-класс обязан находиться под круглосуточной охраной. Дома должны быть оснащены системами видеонаблюдения. Потолки в таких домах, как правило, не ниже трех метров, а квартиры в большинстве своем продаются со свободной планировкой, в оконных проемах устанавливаются качественные современные стеклопакеты. Подземные паркинги, наличие которых обязательно, строятся из расчета: одно или два парковочных места на одну квартиру.

«элита». К элите, как правило, принадлежат дома, расположенные в престижных местах города. Само понятие элитного жилья уже включает в себя не только прекрасный вид из окна, благоустроенный внутренний двор, обязательный подземный гараж, огороженную и охраняемую территорию, но и всевозможные блага цивилизации в непосредственной близости, а также однородный социум. Второй важный критерий элитного дома – небольшое количество квартир -1-2 на площадке, не более 60 квартир в доме. Элитное жилье - это «штучный» товар. Третий критерий элитности заложен в повышенной охране объекта. Территория должна быть оснащена системой видеонаблюдения внешнего и внутреннего периметра здания, общих помещений, а также многоуровневой современной сигнализацией. Как правило, все без исключения посетители проходят фэйс-контроль, а жильцы при входе в подъезд, лифт и квартиру пользуются специальными пластиковыми картами.

При исследовании были изучены предложения о продаже квартиры размещенных на сайте www.domino-press.ru на 01.07.2013г. Проанализировав предложения о продаже были определены диапазоны цен, выявлены некоторые закономерности, которые влияют на стоимость квартир и определенны корректирующие коэффициенты.

 

Средняя цена предложения за 1 кв.м. на квартиры по районам города представлена в таблице далее (сегмент – вторичное жилье, среднее значение по типам: ст., хрущ, бруж., улучш.)

Район г. Волгограда

Цена, руб/м2

Ком.

1 ком.

2 ком.

3 ком.

4-х и более

Ворошиловский район

46 342

44 190

42 755

42 120

41 919

Дзержинский район

47 015

45 548

42 530

40 676

42 793

Кировский район

33 015

32 297

33 512

32 201

29 798

Красноармейский район

30 511

33 573

32 254

33 055

33 537

Краснооктябрьский район

39 614

44 736

37 398

38 640

44 325

Советский район

31 918

40 642

39 569

41 422

38 377

Тракторозаводской район

35 854

42 290

35 242

37 355

34 760

Центральный район

48 957

55 713

53 035

52 318

50 613

Волгоград

38 051

43 498

44 690

44 008

38 819

 

На основе анализа были рассчитаны так же поправки, которые считаем возможным применять при использовании сравнительного подхода, для приведения цен по объектам-аналогам к объекту оценки, при этом объект оценки не должен иметь выраженных индивидуальных особенностей, а условия продажи близки к типичным. При расчете стоимости квартиры единицей сравнения принимаем 1 кв.м. общей площади квартиры, корректировка на отличие приведена в процентах, за исключением корректировки на внутреннюю отделку.

Корректировка на торг. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Размер скидок при обычной (не вынужденной) продаже недвижимости на вторичном рынке зависит от многих факторов, в основном таких как: месторасположение дома и транспортная развязка; насколько развита инфраструктура; возраст дома, его этажность, материал, из которого он построен; в каком состоянии находится квартира.

В результате проведенного анализа рынка жилой недвижимости г. Волгограда минимальная скидка на торг составляет 30 000 – 50 000 руб., в процентном соотношении 1-2%. Среднее значение скидки на торг составляет 3%. Максимальное значение скидки в основном присуще квартирам типа «элита» и составляет до 10%.

Корректировка на общую площадь. Между величиной общей площади объекта недвижимости и ценой квадратного метра существует обратная зависимость. Чем больше общая площадь, тем ниже цена 1 квадратного метра при прочих равных условиях.

Корректировка для квартир стандартной планировки и в одинаковых типах домах не применяется. При подборе аналогов стоит учитывать, что величина площади начинает влиять на стоимость при разнице от 8 кв.м. между объектом оценки и объектом аналогом, и разница в стоимости 1 кв.м. как правило, не превышает больше 3%.

Так же следует учесть, что часть предложенных к продаже объектов аналогов имеют площадь, указанную в объявлении с учетом площади балкона (лоджии), таким образом, следует вычитать данную площадь и приводить ее к объекту оценки, который рассматривается без учета площади балкона и лоджии.

Корректировка на этажность. Потенциальный покупатель отдает предпочтение объектам, расположенным на средних этажах и квартирам, расположенным на 1-м этаже, при возможности перевода в нежилую недвижимость. Цена предложения за 1 кв.м. квартиры расположенной на крайних этажах различается в среднем на 3 – 8% в меньшую сторону.

Корректировка на состояние внутренней отделки и сантехнических приборов.

Исходя из проведенного анализа, выделены следующие типы состояния квартир:

- Отличное - практически новый объект (ремонт выполненный не давно, сантехприборы заменены);

- Хорошее - полностью отремонтированный объект со средними сроками эксплуатации с возможностью проживания в состоянии «как есть».

- удовлетворительное - требующий ремонта объект со средними сроками эксплуатации с возможностью проживания в состоянии «как есть».

- неудовлетворительное - требующий ремонта объект с продолжительными сроками эксплуатации, замены сантехприборов, возможность нормального проживания отсутствует.

 

В таблице приведена корректировка на внутреннюю отделку в абсолютных единицах (рублей за 1 кв.м. общей площади квартиры).

 

Объект оценки

Аналог

отличное состояние

хорошее состояние

удовлетворительное состояние

неудовлетворительное

отличное состояние

0

-1700

-3400

-6800

хорошее состояние

1700

0

-1700

-3400

удовлетворительное состояние

3400

1700

0

-1700

неудовлетворительное состояние

6800

3400

1700

0

Новости

12
10/2014

Ослабление рубля по отношению к доллару, наблюдаемое последние месяцы, может отразиться на российском рынке жилья положительно, послужив ему защитой от отрицательной коррекции цен – правда, в том случае, если напуганные нестабильностью рубля продавцы не начнут фиксировать стоимость квартир в заграничной валюте, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.

01
10/2014

«Волгоградка отсудила у ТСЖ 300 тысяч рублей за затопление квартиры».

01
10/2014

Невероятное открытие! Житель глухой деревни Эксперименталово изобрел новый препарат, заставляющий куриц нести золотые яйца! Тайна, над которой не одно столетие бились величайшие алхимики мира, наконец, раскрыта нашим соотечественником! Пока от 

Все новости